3 největší problémy chybějící návaznosti mezi projektováním a realizací stavby

3.8.2020



Dnes se zaměříme na jeden z nejpalčivějších problémů dnešního stavebnictví.

Z průzkumů z celé ČR vyplývá, že tento problém se projevuje v časovém okně mezi získáním stavebního povolení a začátkem stavebních prací. Tím problémem je návaznost mezi projektováním a realizací. Týká se zejména největšího okruhu stavebníků, kteří chtějí stavět poprvé a často naposledy. Těmito klienty stavebních firem jsou jak soukromé osoby stavějící rodinné domy, tak firmy, které potřebují například postavit své sídlo. Až teprve ve zmiňovaném časovém okně a po kontaktu s trhem stavebních firem investor se překvapením zjistí, že nemá dostatek financí a času pro výstavbu. Důsledky všichni známe, nastává vystřízlivění. V lepším případě dojde k posunu harmonogramů a navýšení finančních prostředků, v horším případě k nákladnému přepracování projektu. Může ale dojít i k úplnému zastavení a zrušení výstavby, tedy noční můře všech investorů. Jádrem problému je, že projektant zpracovává projekt bez návazností na možnosti stavebních firem a často není dostatečně obeznámen s potřebami stavitelů. Tím vznikají na straně investora zbytečné náklady navíc, a to zejména z důvodu:

  1. Nevhodných technických řešení, kdy se pak prodlužuje stavba,
  2. nedobře zvolených technologických postupů,
  3. smluvním konfliktům vyplývajících z předchozího.

Po zpracování projektu nastupuje stavební firma a je svázána v negativním slova smyslu s řešeními, jenž pak přinesou důsledky v podobě toho, čemu se chce každý investor vyhnout – zvýšeným nákladům a prodloužení času výstavby. Pro lepší pochopení, pojďme si rozebrat ty 3 výše uvedené problémy konkrétněji.

1. Nevhodná technická řešení

Toto je obrovská „bolest“ mnoha staveb. Architekt, nebo projektant zvolí technické řešení či materiál, který na trhu ještě není zažitý. Tyto, na papíře úžasné novinky, jsou obvykle vykoupeny nákupní cenou, se kterou sice investor počítá a je na ni upozorněn, ale již nečeká, že obdrží také vysokou cenu za realizaci. Tímto jsou například různé povrchy podlah a stěn. Vzhledem k mládí výrobku na trhu, nemají ceníky RTS a URS dostatečné množství referenčních realizací pro relevantní určení ceníkové ceny. V tom případě se buď cena v cenících vůbec nenachází, nebo je velmi nepřesná vůči místnímu trhu. I když si projektant nebo investor provede sondáž trhu kvůli zjištění ceny, tak se velmi často stává, že výsledná cena pro stavební firmu (realizující celou stavbu a navýšená stavební firmou o režie za „riziko nového neověřeného postupu“) je vysoká, a kterou si investor nemůže dovolit. Ono to navýšení ceny u stavební firmy nebývá často samoúčelné. Tyto materiálové novinky či technická řešení totiž mají často neověřitelné návaznosti na okolní konstrukce a vyvolávají tak naprosto nečekané vícenáklady.

2. Nedobře zvolené technologické postupy

Projektant ani technický zástupce investora nejsou z důvodu náplně své práce často dostatečně obeznámeni s možnostmi získávání materiálu a subdodavatelů v místě stavby. Tím nastává na straně stavebních firem problém s časem, který má za následek zejména zvýšené náklady pro investora. Příkladem je nedávná doba, kdy investoři preferovali z důvodu velkého tlaku na termíny staveb, rychlost výstavby před její cenou. Do jisté míry, samozřejmě. Tím pádem byly například firmy vyrábějící železobetonové prefabrikáty zahlceny prací, byť jsou prefabrikáty dražší než monolitická výstavba. Projektant z důvodu tlaku na čas, zvolil prefabrikovanou stavbu, ale během tendru na stavební firmu „nečekaně“ vystřelila cena projektu raketově vzhůru, protože stavební firma musela betonárku přeplatit, aby vyráběla přednostně pro ni. V horším případě nepřeplatila a čas dodávky prefy byl tak obrovský, že byl časově daleko za monolitickým řešením stavby. Z tohoto bodu není již cesta zpět bezbolestná. Musí se přepracovat projekt na monolit (zvýšené náklady na čas a peníze) a nebo použít již vyprojektovanou prefu, ale znovu zaplatit časem, nebo penězi za její rychlé dodání.

3. Smluvní konflikty

Projektant při tvorbě realizační dokumentace dostane jedinou informaci o budoucí smlouvě na realizaci – projektuj na výkaz výměr (červený FIDIC, nebo jiná smlouva na výkaz výměr), nebo na funkci a výkon (například žlutý FIDIC). A projektant se ani více neptá. Kde jsou pro realizační projekt další zásadní informace? Například – budou se během stavby pohledové materiály vzorkovat, nebo chceme jeden konkrétní výrobek, který navrhne v projektu architekt? Mají být u materiálů definovány okrajové podmínky a stavební firmě se nechá jakási možnost výběru, nebo má být opět v projektu přesně definován výrobek? Bude počítat smluvní vztah mezi investorem a generálním dodavatelem, že riziko problémů v podloží jde za investorem, nebo za dodavatelem? Například na základě tohoto smluvního bodu, by měl být s náležitou podrobností a možnou variabilitou technického řešení zpracován i projekt spodní stavby. Z výše uvedeného vyplývá, že neznalost projektanta o budoucím smluvním vztahu mezi investorem a generálním dodavatelem stavby, vnáší do projektu zárodky budoucích problémů, které se negativně naplno projeví během realizace, často s neuspokojivými řešeními pro všechny účastníky výstavby.

Jak problémům předejít?

Při stavbě svépomocí je pravděpodobnost chyby a problémů velká. Stavebnictví, stejně jako každý další obor lidské činnosti, se neustále vyvíjí a de facto i zesložiťuje. Udržet si přehled v oboru a zároveň mít i zkušenosti je pro laika nesplnitelný úkol. Řešením je nalezení vhodného partnera. Výběr spolehlivé stavební firmy, je také oříšek, ale ne neřešitelný. Stavební firma Quality Group nabízí komplexní přístup od prvotní myšlenky po kolaudaci projektu. Bez problémů zajistí i dílčí stavební práce, např. pouze projektování stavby, hrubou stavbu na klíč apod.


Fotografie - 3 největší problémy chybějící návaznosti mezi projektováním a realizací stavby